Обычная версия сайта
Размер шрифта:AAA
Цветовая схема:AAA
ТСЖ как главный способ управления многоквартирным домом

 Сегодня при реализации нового жилищного законодательства большое значение придается передаче управления многоквартирными домами в руки жильцов.

Управление многоквартирным домом - это сложный процесс, который включает в себя, как оказание жилищных, так и коммунальных услуг, проведение работы с населением, взаимодействие с подрядчиками, поставщиками услуг. И для обеспечения эффективности очень важно понять, что управление - это единый процесс, все части которого взаимосвязаны.

Товарищества собственников жилья – это инструмент для осуществления гражданами функций по управлению эксплуатацией своего жилья. Их Уставы достаточно четко прописывают порядок управления и контроля. Многолетняя деятельность ТСЖ дала возможность накопить опыт и успешно реализовать его на практике.

Разумеется, это возможно при наличии грамотного квалифицированного персонала. Мнение, что он должен состоять в основном только из профессиональных управляющих недвижимостью или бывших работников жилищно-коммунальной сферы, глубоко ошибочно. Успешная многолетняя деятельность ТСЖ и ЖСК города свидетельствует о том, что наиболее эффективно действует персонал, обученный целенаправленно специфике практической работы ТСЖ, умеющий верно использовать преимущества этой формы управления.

Жители домов ТСЖ (ЖСК) должны хорошо понимать, что гарантией ведения правильной финансово-хозяйственной деятельности является не факт внесения платежа наличными деньгами, а постоянно действующая система мероприятий по проверке деятельности правления и персонала товарищества: на сколько их работа соответствует требованиям Устава, решениям общего собрания и действующему законодательству в тех случаях, которые не регулируются Уставом.

Одно из преимуществ некоммерческой формы управления жильем - механизм контроля осуществляется самими жителями, является неотъемлемой частью, обязательной составляющей структуры созданного ими товарищества. Если такой механизм не создан или действует с перебоями, это свидетельствует о нарушении уставной деятельности организации, на практике она не может реализовать данные ей полномочия.

Организация контроля, конечно, требует немалых усилий от владельцев квартир. Ответственным лицом является избранный председатель ревизионной комиссии, который наряду с полномочиями имеет определенные обязанности перед членами организации, основные из которых сформулированы в Уставе.

Для конкретизации полномочий и обязанностей контролирующего органа полезно составить и утвердить на общем собрании документ, который ясно и обоснованно мог бы регламентировать механизм выполнения возложенных на него функций – например, Положение о ревизионной комиссии.

Однако, прежде всего должен профессионально работать руководитель - председатель правления, за которым (даже при условии передачи им всего объема управленческих функций другому лицу) всегда остается функция оперативного контроля всех звеньев и ответственность (административная, финансовая и уголовная) за все, что происходит в многоквартирном доме. Это есть основное содержание и суть выборной должности председателя правления.

Как вариант в ТСЖ ответственным лицом с руководящими и контролирующими функциями может являться управляющий - наемный работник, полномочия которого определяются должностной инструкцией или, договором (контрактом).

В какой-то степени обязанности контроля, соразмерные должностной ответственности, возлагаются на каждого работника, независимо от того, как оформлены с ним трудовые отношения. Грамотно распределенная между персоналом и документально зафиксированная ответственность служит залогом достаточно надежного и несложного механизма контроля деятельности по эксплуатации многоквартирного дома, включая его финансовую составляющую.

Необходимо обратить особое внимание на оформление индивидуальной материальной ответственности лиц, должностные обязанности которых предусматривают такую ответственность.

Жители многоквартирного дома должны хорошо понимать, что регулирование качества и действенности механизма контроля за содержанием их собственности находится исключительно в их руках. И каждый на общем собрании имеет возможность обсудить и сделать выбор в пользу нужных решений по организации управления и наделения полномочиями и ответственностью конкретных лиц, избираемых и нанимаемых на конкретные должности.

Сегодня, как никогда чувствуется дефицит профессиональных кадров в жилищно-коммунальном комплексе. Поэтому, с 2000 года за счет средств городского бюджета в городе  проводится обучение председателей ТСЖ (ЖСК), желающих получить необходимый объем знаний. Курс «Управление многоквартирными домами» рассчитан на 72 часа, после завершения обучения выдается удостоверение государственного образца.

Главная цель занятий - наряду с получением профессиональных знаний, устанавливать живой диалог с представителями власти. Тематика обучения председателей ТСЖ (ЖСК) учитывает специфику некоммерческих организаций и располагает возможностями преподать необходимые именно им знания. Программа ориентирована на решение задач по самоорганизации жителей и самоуправлению многоквартирными домами. Придя на работу в товарищества, председатели, прошедшие курс обучения, не оказываются перед необходимостью искать источники дополнительной информации для получения профессиональных знаний по специальности.

 Программа обучения формируется так, чтобы наряду с профессиональной подготовкой практиков – жилищников, дать им навыки работы с жителями, передачи своих знаний тем, кто в них нуждается.

Обучение нацелено на конечный результат, который заключается в выработке у каждого слушателя способности самостоятельно принимать управленческие решения, предотвращать конфликтные ситуации и т.д.

Очень важным элементом системы эффективного управления является управление финансами. Деньги - это основа в управлении. Если у ТСЖ не будет хватать денег на текущие платежи по обслуживанию жилого дома, то весь процесс попросту остановится. Не будет денег для оплаты счетов - не будет и условий для проживания. Для того, чтобы обеспечить наличие денег, правление ТСЖ должно составить прогнозный план и отразить в нем, когда и сколько денег мы собираемся получить, когда и сколько потратить, т.е. разработать бюджет на год и вынести его на утверждение общего собрания.

При эффективной организации своей деятельности кооператив или товарищество может не только сократить свои расходы, но и существенно пополнить бюджет за счет источников дохода, которые может дать сам дом. Полученные средства направляются на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. За счет дополнительных доходов сокращаются собственные расходы по содержанию жилого здания.

Объединение жителей в ЖСК и ТСЖ позволяет сегодня восстановить связь человека со своим домом. Ведь только сами жильцы сумеют правильно определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них оптимально, а также проконтролировать, на что израсходованы деньги, полученные в качестве коммунальных платежей.

Одним из источников дополнительных доходов - это сдача свободных помещений дома в аренду. Это могут быть цокольные этажи, подвалы, колясочные и пр. Варианты использования различны (магазин, офис, склад, спортзал и т. д.). Все зависит от инициативы жильцов и их способности найти подходящего арендатора. Доходы от сдачи в аренду подобных площадей существенно снижают эксплуатационные затраты жителей дома.

Собственники квартир через ЖСК, ТСЖ могут совместно распоряжаться землей, например, сдавать ее в аренду. Способ эксплуатации придомовой территории зависит только от степени инициативности и желания собственников дома.

Можно также извлечь доход от эксплуатации дома, если привлечь какие-либо организации к размещению рекламных щитов на его стенах и крыше.

Управлять домом, а тем более качественно обслуживать его, должны профессионалы своего дела. Только тогда можно добиться определенных результатов, как в технической эксплуатации многоквартирного дома, так и в его финансово-хозяйственной деятельности.


Назад