К основным проблемам управляющих организаций можно отнести: неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов, в связи с длительным не выполнением необходимых ремонтов, постоянное недофинансирование капитальных ремонтов, задолженность населения за ЖКУ, в т.ч. убытки УО по свободным нежилым помещениям, которые длительное время пустуют по причине, не оформления ДИЗО договоров аренды.

Кроме того, имеют место сложности во взаимоотношениях управляющих и ресурсоснабжающих организаций, проблемы перехода или перевода домов из управления одной компании в управление другой. К сожалению, в вопросах управления МКД сами собственники зачастую проявляют пассивность.

Однако и у ростовчан есть свои проблемы с управляющими компаниями. Это отсутствие у жителей необходимой и достоверной информации о деятельности управляющих организаций, низкий уровень обслуживания и низкое качество содержания жилищного фонда. Отсутствие планово-предупредительных ремонтов и не своевременное принятие мер по ликвидации аварийных ситуаций, что является одной из причин увеличения в городе количества домов имеющих деформации: в 2006 году их было 55, а на сегодняшний день уже более 300.

Проблемы возникают также из-за формальной отчетности управляющих организаций перед собственниками либо по причине полного отсутствия таковой. Жильцы зачастую остаются недовольными качеством работ по текущему или капитальному ремонту, в то же время проявляя пассивность, когда в отношениях с коммунальщиками надо быть активными и настойчивыми.

К проблемам городского хозяйства Алексей Елисеев отнес отсутствие информационной базы данных жилищного фонда города, формальный подход со стороны управляющих организаций к вопросу заключения договоров на управление многоквартирным домом  или их полное отсутствие. Управляющие организации несвоевременно отчитываются о своей деятельности перед жителями, не используют для этого официальные сайты, информационные стенды.

      Недостаточно ведется информационно-методическая работа управляющих организаций, в частности, по выбору советов МКД. На сегодняшний день в городе создано 1723 таких советов, что составляет 27,8 % от общего количества - 6013 домов. Активно ведется работа в Ворошиловском и Советском районах. Слабо - в Кировском, Ленинском, Октябрьском районах.

     Отсутствуют договоры страхования гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций за причинение вреда при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, за причинение вреда вследствие проведения работ по ремонту объектов общего имущества в многоквартирных домах. Наконец, отсутствует четкая система контроля качества предоставления жилищно-коммунальных услуг: потребитель реально не имеет возможности проконтролировать их объем и качество. В результате – низкий уровень обслуживания, низкое качество содержания жилищного фонда, постоянные звонки и многочисленные жалобы граждан.

    Вызывает опасение отсутствие системного наблюдения за техническим состоянием домов или мониторинг жилищного фонда. Отсутствие плановых осмотров приводит к увеличению в городе количества аварийных домов. В настоящее время только 27 организаций проводят осмотры в 2906 домах из 6465, что составляет 45 % от общего количества.      

Проанализировав перечисленные проблемы, Департаментом ЖКХ и энергетики были разработаны планы мероприятий по управляющим организациям на территории города, по совершенствованию работы управляющих организаций, по организации добровольной сертификации, по созданию советов в многоквартирных домах.

Кроме того, в рамках методической помощи собственникам помещений были разработаны примерные формы договоров управления многоквартирным домом, методические рекомендации по проведению общих собраний по различным вопросам с  примерными образцами бланков, примерные уставы ТСЖ, ЖСК, различные методические рекомендации.

         В целях методического и информационного сопровождения в сфере управления многоквартирными домами Департамент ЖКХ и энергетики осуществляет ведение городского информационного портала, на котором можно ознакомиться с нормативно-правовыми актами и разработанными методическими  рекомендации.

         Однако, по словам Алексея Елисеева, есть проблемы, которые никакими методическими рекомендациями, видимо, не решить. Это задолженность – как самих управляющих организаций, так и населения перед ними. Сумма «перешагнула» за миллиард рублей. И эту проблему надо незамедлительно решать.

      Мэр Ростова Михаил Чернышев, со своей стороны, поставил немало острых вопросов. «Стареет» или «молодеет» жилищный фонд города, имея такой уровень обслуживания? Как управляющие компании собираются реально изживать грубость во взаимоотношениях с собственниками и строить с ними партнерские, деловые, прозрачные отношения? Какова ответственность самих собственников за состояние жилых домов?

- Мы обсуждаем очень важные вопросы, - подчеркнул Михаил Чернышев. – Они назрели давно. В три раза, с 2008 года, выросло число обращений ростовчан, в которых они высказывают претензии к работе управляющих организаций. С таким положением дел мириться нельзя.

     Директор Единого информационно-расчетного центра Станислав Аврамец привел такую статистику. В 2011 году на «горячую линию» ЖКХ «05» поступило около 250 тысяч обращений. В основном они касались аварийных ситуаций. Примерно 61 тысяча была посвящена тарифам и 17, 5 тысячи обращений - деятельности управляющих компаний. Выяснилось, что многие ростовчане даже не знают названия своей управляющей организации. Значит, отсутствует договор с ней.

По мнению Станислава Аврамца, существенную помощь могут оказать советы многоквартирных домов. Однако пока активное сотрудничество ведется лишь со 180 такими советами.

    Еще одной проблемой с участниками коллегии поделился директор УК ООО «Атлант-Строй» Андрей Михайлов. «На территории Кировского района в управлении у нас 640 домов, - отметил директор УК.- Кроме всего прочего, приходится постоянно заниматься 300 дворовыми туалетами, которыми фактически пользуется одна-две семьи, поскольку большинство провели канализацию в квартиры. Переполненный туалет – штрафные санкции. И немаленькие. Кто должен приводить в порядок туалеты, решать проблему, которой не один десяток лет?»

По словам Андрея Михайлова, его управляющая компания выполнила своими силами латочный ремонт кровли на площади 6 тыс. кв. м. Все работы – только по горячим заявкам. А уборка сухостоя во что обходится! К примеру, малоэтажный дом на шесть квартир. Во дворе сухое, представляющее опасность дерево. Но надо заплатить несколько десятков тысяч рублей, чтобы спилить его. Так будет ли заинтересована управляющая компания в таких работах?

   Подводя итоги обсуждения, Михаил Чернышев сказал, что управляющим компаниям, работающим в интересах людей, безусловно, нужна поддержка. Поэтому и нужен открытый разговор обо всем, что наболело, что требует решения. В качестве примера мэр привел  целевые программы – по дворовым туалетам, лифтам, кровле, которые в свое время успешно действовали в Ростове и дали хорошие результаты. Выделяемые средства не размывались, а использовались целенаправленно. Возможно, нужно вернуться к подобной практике. Что-то должен взять на себя муниципалитет, определенные обязательства надо закрепить за управляющими компаниями.

- В любом случае, - сказал Михаил Чернышев, - в ЖКХ есть много проблем, требующих взвешенного решения. Поэтому предлагаю через две недели вернуться к проекту решения по данному вопросу, внести в него конкретные мероприятия.   

    

 

 

 

 

" /> Коллегия Администрации города обсудила реализацию мероприятий по совершенствованию работы управляющих организаций Ростова
Обычная версия сайта
Размер шрифта:AAA
Цветовая схема:AAA
Коллегия Администрации города обсудила реализацию мероприятий по совершенствованию работы управляющих организаций Ростова

Как отметил заместитель главы Администрации Ростова-на-Дону по вопросам ЖКХ Алексей Елисеев, жилищно-коммунальное хозяйство — одна из самых крупных отраслей экономики России. На долю ЖКХ приходится около четверти основных фондов страны, коммунальная энергетика потребляет более 20% электроэнергии и около 45% тепловой энергии. К числу наиболее важных составляющих ЖКХ следует отнести содержание и эксплуатацию жилищного фонда, водоснабжение и водоотведение, тепло- и электроснабжение, санитарную очистку, дорожно-мостовое хозяйство, благоустройство и содержание территорий.

По официальным оценкам, годовой нормативный показатель объема капитального ремонта должен составлять 4-5%. В действительности этот показатель не превышает 0,06%, что обусловливает обветшание жилищного фонда, а содержание ветхого и аварийного жилья обходится в 2-3 раза дороже.

- Для решения проблем в ЖКХ в первую очередь следует говорить не о том, в насколько плохом состоянии находится техническая база ЖКХ и где взять деньги на её восстановление, а нужно понять причину, почему  уже многие годы ЖКХ находится в таком плачевном состоянии, - отметил заместитель мэра.-
Возможно, кто-то ответит: причина очевидна – недостаточное финансирование. Однако мы не согласны ни с тем, что причина очевидна, ни с тем, что у ЖКХ низкое финансирование. Для этого необходимо понять не почему плохо, важнее понять – что сейчас необходимо делать.  Мы не согласны с тем, что разбираться в причине – не важно, а напротив, уверены, что, только поняв причину, можно выработать эффективный способ решения проблемы. Это так же верно, как утверждение, что нельзя лечить человеку болезнь, не поставив диагноз. Вот так же и с проблемой ЖКХ – пока не будут проанализированы причины проблемы ЖКХ, до тех пор будет невозможно выработать и эффективный метод исправления ситуации.

Существующая проблема ЖКХ формируется из трёх составляющих: низкого качества предоставляемых населению услуг, относительно высоких цен на эти услуги, отсутствия механизма контроля со стороны властей и граждан за качеством услуг ЖКХ.

С вступлением в действие Жилищного кодекса РФ, который дал право собственникам помещений выбирать способ управления и управляющую организацию, активизировался процесс прихода в сферу управления многоквартирными домами частного бизнеса. Данной тенденции способствовало принятие нового порядка предоставления бюджетных субсидий на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме жилищным объединениям граждан (ранее такие субсидии частным организациям и ТСЖ не представлялись).

Рынок частных организаций получил развитие за счет вовлечения в данную сферу частных организаций. Их количество с 2007 года увеличилось с 35 до 106.

На территории города Ростова-на-Дону расположено 8 406 многоквартирных домов. Их управлением  занимаются более 100 управляющих организаций.

Жилищный фонд имеет значительные различия по возрасту, техническому состоянию, степени благоустройства и способу подключения многоквартирных домов к централизованным и локальным системам коммунальной инфраструктуры.

1 297 домов построены в 19-м веке, ещё 3 324 дома имеют возраст более 70 лет. 1 392 многоквартирного дома имеют износ более 70 %, из них только 115 признаны аварийными и подлежащими отселению или реконструкции, что вызвано не столько возможностью нормальной эксплуатации остальных ветхих домов, сколько ограниченностью средств, выделяемых бюджетами на их реконструкцию или отселение и снос.

В настоящее время в Ростове-на-Дону собственниками помещений самостоятельно выбран способ управления в 99,9% многоквартирных домах и 0,1% - это доля многоквартирных домов, управление которыми осуществляются по результатам открытого конкурса.  

Проблемы, связанные с  деятельностью управляющих организаций на территории города,  можно разделить на три группы. Это проблемы самих управляющих организаций, собственников помещений или населения города, а также городского хозяйства.

К основным проблемам управляющих организаций можно отнести: неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных домов, в связи с длительным не выполнением необходимых ремонтов, постоянное недофинансирование капитальных ремонтов, задолженность населения за ЖКУ, в т.ч. убытки УО по свободным нежилым помещениям, которые длительное время пустуют по причине, не оформления ДИЗО договоров аренды.

Кроме того, имеют место сложности во взаимоотношениях управляющих и ресурсоснабжающих организаций, проблемы перехода или перевода домов из управления одной компании в управление другой. К сожалению, в вопросах управления МКД сами собственники зачастую проявляют пассивность.

Однако и у ростовчан есть свои проблемы с управляющими компаниями. Это отсутствие у жителей необходимой и достоверной информации о деятельности управляющих организаций, низкий уровень обслуживания и низкое качество содержания жилищного фонда. Отсутствие планово-предупредительных ремонтов и не своевременное принятие мер по ликвидации аварийных ситуаций, что является одной из причин увеличения в городе количества домов имеющих деформации: в 2006 году их было 55, а на сегодняшний день уже более 300.

Проблемы возникают также из-за формальной отчетности управляющих организаций перед собственниками либо по причине полного отсутствия таковой. Жильцы зачастую остаются недовольными качеством работ по текущему или капитальному ремонту, в то же время проявляя пассивность, когда в отношениях с коммунальщиками надо быть активными и настойчивыми.

К проблемам городского хозяйства Алексей Елисеев отнес отсутствие информационной базы данных жилищного фонда города, формальный подход со стороны управляющих организаций к вопросу заключения договоров на управление многоквартирным домом  или их полное отсутствие. Управляющие организации несвоевременно отчитываются о своей деятельности перед жителями, не используют для этого официальные сайты, информационные стенды.

      Недостаточно ведется информационно-методическая работа управляющих организаций, в частности, по выбору советов МКД. На сегодняшний день в городе создано 1723 таких советов, что составляет 27,8 % от общего количества - 6013 домов. Активно ведется работа в Ворошиловском и Советском районах. Слабо - в Кировском, Ленинском, Октябрьском районах.

     Отсутствуют договоры страхования гражданской ответственности управляющих и подрядных организаций за причинение вреда при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, за причинение вреда вследствие проведения работ по ремонту объектов общего имущества в многоквартирных домах. Наконец, отсутствует четкая система контроля качества предоставления жилищно-коммунальных услуг: потребитель реально не имеет возможности проконтролировать их объем и качество. В результате – низкий уровень обслуживания, низкое качество содержания жилищного фонда, постоянные звонки и многочисленные жалобы граждан.

    Вызывает опасение отсутствие системного наблюдения за техническим состоянием домов или мониторинг жилищного фонда. Отсутствие плановых осмотров приводит к увеличению в городе количества аварийных домов. В настоящее время только 27 организаций проводят осмотры в 2906 домах из 6465, что составляет 45 % от общего количества.      

Проанализировав перечисленные проблемы, Департаментом ЖКХ и энергетики были разработаны планы мероприятий по управляющим организациям на территории города, по совершенствованию работы управляющих организаций, по организации добровольной сертификации, по созданию советов в многоквартирных домах.

Кроме того, в рамках методической помощи собственникам помещений были разработаны примерные формы договоров управления многоквартирным домом, методические рекомендации по проведению общих собраний по различным вопросам с  примерными образцами бланков, примерные уставы ТСЖ, ЖСК, различные методические рекомендации.

         В целях методического и информационного сопровождения в сфере управления многоквартирными домами Департамент ЖКХ и энергетики осуществляет ведение городского информационного портала, на котором можно ознакомиться с нормативно-правовыми актами и разработанными методическими  рекомендации.

         Однако, по словам Алексея Елисеева, есть проблемы, которые никакими методическими рекомендациями, видимо, не решить. Это задолженность – как самих управляющих организаций, так и населения перед ними. Сумма «перешагнула» за миллиард рублей. И эту проблему надо незамедлительно решать.

      Мэр Ростова Михаил Чернышев, со своей стороны, поставил немало острых вопросов. «Стареет» или «молодеет» жилищный фонд города, имея такой уровень обслуживания? Как управляющие компании собираются реально изживать грубость во взаимоотношениях с собственниками и строить с ними партнерские, деловые, прозрачные отношения? Какова ответственность самих собственников за состояние жилых домов?

- Мы обсуждаем очень важные вопросы, - подчеркнул Михаил Чернышев. – Они назрели давно. В три раза, с 2008 года, выросло число обращений ростовчан, в которых они высказывают претензии к работе управляющих организаций. С таким положением дел мириться нельзя.

     Директор Единого информационно-расчетного центра Станислав Аврамец привел такую статистику. В 2011 году на «горячую линию» ЖКХ «05» поступило около 250 тысяч обращений. В основном они касались аварийных ситуаций. Примерно 61 тысяча была посвящена тарифам и 17, 5 тысячи обращений - деятельности управляющих компаний. Выяснилось, что многие ростовчане даже не знают названия своей управляющей организации. Значит, отсутствует договор с ней.

По мнению Станислава Аврамца, существенную помощь могут оказать советы многоквартирных домов. Однако пока активное сотрудничество ведется лишь со 180 такими советами.

    Еще одной проблемой с участниками коллегии поделился директор УК ООО «Атлант-Строй» Андрей Михайлов. «На территории Кировского района в управлении у нас 640 домов, - отметил директор УК.- Кроме всего прочего, приходится постоянно заниматься 300 дворовыми туалетами, которыми фактически пользуется одна-две семьи, поскольку большинство провели канализацию в квартиры. Переполненный туалет – штрафные санкции. И немаленькие. Кто должен приводить в порядок туалеты, решать проблему, которой не один десяток лет?»

По словам Андрея Михайлова, его управляющая компания выполнила своими силами латочный ремонт кровли на площади 6 тыс. кв. м. Все работы – только по горячим заявкам. А уборка сухостоя во что обходится! К примеру, малоэтажный дом на шесть квартир. Во дворе сухое, представляющее опасность дерево. Но надо заплатить несколько десятков тысяч рублей, чтобы спилить его. Так будет ли заинтересована управляющая компания в таких работах?

   Подводя итоги обсуждения, Михаил Чернышев сказал, что управляющим компаниям, работающим в интересах людей, безусловно, нужна поддержка. Поэтому и нужен открытый разговор обо всем, что наболело, что требует решения. В качестве примера мэр привел  целевые программы – по дворовым туалетам, лифтам, кровле, которые в свое время успешно действовали в Ростове и дали хорошие результаты. Выделяемые средства не размывались, а использовались целенаправленно. Возможно, нужно вернуться к подобной практике. Что-то должен взять на себя муниципалитет, определенные обязательства надо закрепить за управляющими компаниями.

- В любом случае, - сказал Михаил Чернышев, - в ЖКХ есть много проблем, требующих взвешенного решения. Поэтому предлагаю через две недели вернуться к проекту решения по данному вопросу, внести в него конкретные мероприятия.   

    

 

 

 

 


Назад